2016年2月
撰文/王世偉律師
翻譯/梁祖永
王律師:
你好。我在豪城(Hull)租了一個單位居住。最近單位內的水管爆裂,房子浸水,幸好財物沒有浸壞,但整個房子的地毯都濕了,幾個星期過去了,地毯仍然是濕的,並且開始發霉。我曾經要求業主更換地毯,但他至今仍沒有行動。如果業主還不更換地毯,我能否拒付租金?謝謝。
熊小姐上
熊小姐:
謝謝你的問題。
我很明白,以你房子現在的情況,要繼續付租金,你會覺得很不公平,但是不付租金是有一定風險的。
一般而言,除非租約有特別聲明,否則,你不能因為業主沒有維修房子而不付租金。如果你不付租金,業主可以開始收房程序(Possession Proceedings),你可能會被趕出所租的房子。如果業主沒有盡責任維修房子,你有權先去維修,然後從日後的租金中扣除維修費用,但這種做法也是有風險的。所以你必須依照特定的程序,否則你也有可能被業主趕走。在你決定以租金抵償維修費之前,應該先向律師徵求專業意見。
你必須遵循相關程序,而且你要能夠預付維修費,這些程序才會對你有用。
第一步:通知業主什麼需要維修。你應該以書面通知,更理想的是以掛號信和電郵送出。之後,你必須給業主合理的時間去完成維修。你要保留信件或電郵的副本。
第二步:如果業主沒有行動,你要再寫信給他,告訴他如果他不進行維修,你就會去維修。同樣要保留信件及電郵的副本。
第三步:再給業主一段合理的時間去維修。如果仍然沒有行動,你就聯絡三家合資格的維修公司,請他們作出估價。
第四步:再寫信給業主,把估價單的副本給他,並給他最後機會去完成維修工作(例如兩個星期之內)。信中應該清楚提出警告,你將會去做維修工作,之後會從租金中扣除維修的支出。保留信件的副本。
第五步:如果再沒有回應,就選擇三份估價中價錢最低的公司,請他們做維修。
第六步:先付了維修費用,然後把收據副本寄給業主,並請他償還該款項給你。保留信件的副本。
第七步:如果業主沒有償還該費用,你可以從日後的租金中扣除。但你不能夠扣除維修費用以外的費用(例如服務費)。把你要扣除的款項細節,什麼時候開始扣除,什麼時候結束等通知業主,保留信件的副本。
請留意,維修工作的質素是由你負責的,所以你應該找合資格的工程公司索取估價。如果維修工作做得不理想,你自己要負責補救。在某些情況下,一些私人物業的業主在法律上有權利終止租約,在短期內要求住客遷出。所以,你如果決定通過該程序以日後的租金抵償維修費,你要查清楚你是否有被要求短期內遷離的風險。