2015年7月
文／謝冠文（註冊財務策劃師）
先問讀者一個問題──租房好還是買房好？哈利發斯(Halifax)銀行在2014年8月的調查表示目前置業是較便宜的選擇，但當中也有地區性的分野。
資料來源：http://www.bbc.co.uk/news/business-28897774
◎非置業不可？
我們可以以國家統計處在2015年1月發表的報告來探討英國房產市場的情況。‧從1980年起，房產市場經過不少起伏，但整體趨勢是求過於供。樓價在1980年起平均每年上升6.9%
‧首次置業人士的數目正在下跌，這趨勢推高了置業者的年齡
‧從1988年至2013年，首次置業人士平均所付的首期比率上升了10個百分點至樓價的22%，而現時的比率為25年來最高
就算置業比租屋的每月支出為低，我們也要顧及一些現實中的限制。若你正考慮置業自住，下列的因素提高了對按揭首期的要求：
‧高房價意味著物業的價值年復一年地推高：房價在1980年起每年6.9%的升幅令不少收入一般的人士更難置業，而且有升幅越來越高的趨勢
‧低首期比率的按揭產品持續減少：曾經流行一時的零首期按揭產品近年已幾乎絕跡，就算仍有銀行提供，其利率也高得令人咋舌。而利率較合理的產品則要求買家支付至少25%的首期
◎置業的其他考慮因素
若你未能以現金購買樓房，你便需要按揭貸款，這是以所購置樓房作抵押的長期借貸。若未能如期還款，按揭機構有權出售你的物業來抵銷債務，表示你將失去該物業。現時的按揭申請要求也比從前提高了許多。過去多以申請人的信貸評分及收入作準則。可是，按揭機構漸以審視申請人的日常開支及可動用的收入來釐定其還款能力。現時的監管機構──金融操守管理局(Financial Conduct Authority)已採取新的測試準則，來檢定申請者在整個貸款年期內的還款能力。申請按揭確是一件令人頭痛的事，但以下幾點或可減少其中的困難：
1.良好的信貸評分：可向如Equifax及Experian般的機構查詢
2.充足的按金（首期）：按金越多借貸便越少，而貸款機構也較放心批核貸款
3.準備好所需文件：貸款機構有權向申請人索取任何有關核實身分及狀況的文件。若你未能提供有關文件，貸款機構有權拒絕該申請
4.收入證明：受僱人士往往較易獲得貨款。而貸款機構通常會要求自僱人士提供過去兩年的財務記錄及未來三年的財務評估。若你正考慮按揭置業，便要檢視過去的財政狀況能否符合借貸所需的要求
5.物業的建築類別：若你準備購買的物業屬於特殊建築，例如木材或水泥外牆、茅草屋頂、被列作古蹟甚至從前是政府樓房等，那能獲得貸款的機會便較小。
若上述事項阻礙你置業，最好是繼續租房子，以避免置業帶來的風險、責任和資金要求，同時也能增加你的財務彈性。當然，不置業也有一定風險，例如租金是一味的支付，不能帶來任何回報，業主也可能在頗短時間內發出遷居通知等。相反，置業可帶來穩定的居所及更能符合個人對家居設計的口味，更可享有房價升值的好處（當然也有貶值的風險），這真是一個宜三思而後行的決定。