2016年2月
撰文／王世偉律師
翻譯／梁祖永
王律師：
你好。我在豪城(Hull)租了一個單位居住。最近單位內的水管爆裂，房子浸水，幸好財物沒有浸壞，但整個房子的地毯都濕了，幾個星期過去了，地毯仍然是濕的，並且開始發霉。我曾經要求業主更換地毯，但他至今仍沒有行動。如果業主還不更換地毯，我能否拒付租金？謝謝。
熊小姐上
熊小姐：
謝謝你的問題。
我很明白，以你房子現在的情況，要繼續付租金，你會覺得很不公平，但是不付租金是有一定風險的。
一般而言，除非租約有特別聲明，否則，你不能因為業主沒有維修房子而不付租金。如果你不付租金，業主可以開始收房程序(Possession Proceedings)，你可能會被趕出所租的房子。如果業主沒有盡責任維修房子，你有權先去維修，然後從日後的租金中扣除維修費用，但這種做法也是有風險的。所以你必須依照特定的程序，否則你也有可能被業主趕走。在你決定以租金抵償維修費之前，應該先向律師徵求專業意見。
你必須遵循相關程序，而且你要能夠預付維修費，這些程序才會對你有用。
第一步：通知業主什麼需要維修。你應該以書面通知，更理想的是以掛號信和電郵送出。之後，你必須給業主合理的時間去完成維修。你要保留信件或電郵的副本。
第二步：如果業主沒有行動，你要再寫信給他，告訴他如果他不進行維修，你就會去維修。同樣要保留信件及電郵的副本。
第三步：再給業主一段合理的時間去維修。如果仍然沒有行動，你就聯絡三家合資格的維修公司，請他們作出估價。
第四步：再寫信給業主，把估價單的副本給他，並給他最後機會去完成維修工作（例如兩個星期之內）。信中應該清楚提出警告，你將會去做維修工作，之後會從租金中扣除維修的支出。保留信件的副本。
第五步：如果再沒有回應，就選擇三份估價中價錢最低的公司，請他們做維修。
第六步：先付了維修費用，然後把收據副本寄給業主，並請他償還該款項給你。保留信件的副本。
第七步：如果業主沒有償還該費用，你可以從日後的租金中扣除。但你不能夠扣除維修費用以外的費用（例如服務費）。把你要扣除的款項細節，什麼時候開始扣除，什麼時候結束等通知業主，保留信件的副本。
請留意，維修工作的質素是由你負責的，所以你應該找合資格的工程公司索取估價。如果維修工作做得不理想，你自己要負責補救。在某些情況下，一些私人物業的業主在法律上有權利終止租約，在短期內要求住客遷出。所以，你如果決定通過該程序以日後的租金抵償維修費，你要查清楚你是否有被要求短期內遷離的風險。