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生活資訊: (英國法律常識) 無力償還按揭供款 如何面對法庭聆訊

2016年3月
文/王世偉律師
譯/梁祖永

 

 

王律師:

 

 

 

 

 

我去年失去了工作,之後曾經有幾次見工面試,但都不能成功找到工作。我目前最大的經濟擔子,是房子的供款。我和家人都需要地方居住,我不能令家人無家可歸。過去幾個月,我雖然盡了全力,但都無能力供款。現在借款人說要透過法庭解決。我很擔心和憂慮那些法律程序。我也想知道,如果真的要上法庭,應該怎麼做?以目前的經濟困境,我不想花錢請律師,想儘量自己解決問題。謝謝。

 

 

 

小李上

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

小李:

 

謝謝你的問題。

 

 

本文要討論無力供款時,借款人申請收回房子的法律程序,以致你可以有心理上的準備。說到底,如果沒有供款,你就會有失去房子的可能。

 

 

◎與借款人達成協議

 

 

如果你能夠和借款人達成還款安排的協定,就可以不需由法庭處理。

 

 

不過即使最終要去到法庭,也不等於你必定會失去房子。

 

 

 

◎金融行為監管局(Financial Conduct Authority)的規例和「訴訟前守則(Pre-Action Protocols)」

 

 

如果你的按揭貸款是在2004年10月31日以後作出的,貸款人便必須遵守「金融行為監管局」的規定。處理供款人欠供款的問題時,貸款人不應該在沒有依從「金融行為監管局」所規定的「貸款經營行為守則(Mortgage Conduct of Business[MCOB])」的情況下,就開始向法庭申訴。這稱為「訴訟前守則」。守則規定,貸款人必須以公平待你,給你合理的機會去清付欠款──如果你能夠清付的話。在何時或如何付款的安排建議上,他們必須考慮你所提出的合理要求。申請由法庭處理,應該是其他的方法都無法收回欠款時的最後一步。

 

 

由2015年4月6日起,貸款人必須經過一定的步驟,才可以開始法律行動。如果案件最後要去到法庭,法官會考慮貸款人是否有遵從這些守則,如果沒有,你可以以此為理由,說服法官不立刻作出收回房子的命令。

 

 

如果你向貸款人提出要償還未付的供款,貸款人必須儘快作出回覆。如果他們拒絕你的做法,他們必須在十個工作日內,以書面向你解釋原因。在你嘗試安排達成協議期間,貸款人不應該作出法律行動。

 

 

在另外一些情況下,貸款人也不應該作出法律行動,包括你買了樓宇按揭付款保障保險,可以幫你償還未付的供款,或者你向就業及退休金事務部(Department for Work and Pensions)申請了貸款利息援助(Support for Mortgage Interest),或者你已經作出行動,出售你的房子以支付按揭供款等等。如果有這些相關的情況,你應該儘早通知貸款人。

 

 

◎法庭聆訊通知書

 

 

貸款人申請收回房子的法律行動,通常是由向郡法庭提出開始。法庭會給你聆訊通知書,通知書會告訴你聆訊日期和時間,以及貸款人申索的內容。除了法庭通知書,貸款人應該也會給你通知書,說已經開始法律行動。通知書上不會有你的名字,只會寫著給住客(The Occupiers)。你通常會在聆訊前三至四星期收到通知書,所以你仍然有一些時間,在法庭聆訊前與貸款人達成協議。

 

 

◎答辯表格

 

 

在申索表以外,還有一份答辯表格,你可以用這表格,告訴法庭你的經濟和個人狀況,以及你曾經如何努力償還所欠供款。另外有一份表格,要你列出家庭各項收入和支出,使法官可以知道你能夠償還多少欠款。

 

 

如果你認為你在法律上不應負責供款,或者你不同意貸款人在申索表上所說的資料,你也可以在答辯表上說明理由。

 

 

要注意,這份答辯表格的作用,不是讓你說你不能付供款。

 

 

可能的話,你應該在聆訊前把答辯表寄給法庭,如果不能夠,你也可以在聆訊當日帶到法庭。如果貸款人是在網上填寫申索表,你可以在以下的網址送出你的答辯表格:www.possessionclaim.gov.uk/pcol。

 

 

◎聆訊前的預備

 

 

聆訊前,你應該預先查找法庭所在,預留足夠時間到達法庭。

 

 

如果你在聆訊中需要法庭提供傳譯員,應該儘早聯絡法庭,查問清楚法庭是否提供這樣的服務。

 

 

帶備法庭可能需要的所有資料或文件,包括:

 

 

‧答辯表

 

‧財務狀況表。裡面包括你家庭的各項收入和支出。這份資料可以作為你償還欠款能力的證明

 

‧你和貸款人之間的來往信件,證明你曾經嘗試和貸款人達成償還供款的協定

 

‧如果你正在出售你的房子以償還欠款,就要帶齊相關地產代理公司的資料

 

‧收回房子的申請發出後,你曾經還款的證明

 

‧書面證明你正在等候收取的入息,例如遺囑上說明將會屬於你的金錢,或者你曾經為他人工作所得的工資

 

‧你將會收到的樓宇按揭付款保障保險金的證明如果你有話要對法官說,預先寫下會有幫助。

 

 

◎到達法庭後

 

你應該出席聆訊,即使貸款人告訴你不一定需要這樣做。如果你不出席,法庭可以直接發出收回房子的命令,等於你會被趕離你的房子。而且,你應該準時出席聆訊,即使要預備等一段頗長時間,才輪到你的案件。到達法庭後,先到等候室,告訴傳達員你已經來到。他會告訴你到哪裡或者要做什麼。在聆訊中,貸款人通常會派律師代表他們。律師可能在等候室找你,嘗試和你達成還款協定。即使在等候室,若能達成協議也不是太遲,但要避免在這情況下作出你不能負擔的承諾。

 

 

你可以一個人出席聆訊,也可以帶朋友去支持你。如果你的朋友在法律上沒有代表你的資格,但你想他/她在你聆訊中代表你,可以請求法官准許。

 

 

有律師代表並不保證你不會失去房子,但能夠避免失去房子的機會較大。另外,你也可以嘗試在你所在的郡法庭,找一位當值代表律師計劃(Duty Representation Scheme)中的顧問幫助。法庭的傳達員會告訴你是否有當值律師。下面的網址也可以告訴你所在的郡法庭是否有這樣的計劃:nhas.org.uk。

 

 

輪到你的案件時,傳達員會告訴你到哪裡和做什麼。大部分收回房子的申索聆訊,是在法官的辦公室而非公開法庭進行。

 

 

◎聆訊過程

 

 

通常在聆訊過程中首先發言的是貸款人或他的代表。如果你對他所說有不同意之處,應用筆記下。

 

 

之後,法官會聽你或你的代表說話。法官確定批准貸款人收回房子,把你趕離房子的命令,是最後一步的做法。所以你應該盡力去說服法官,如果你有更多時間或更大的彈性,例如分期付款,你就有能力償還欠款。在這些情況下法官可能會暫緩收回房子的命令,只要你遵守協議去還款,就容許你保留你的房子。

 

 

你也可以提出答辯,說貸款人有不公平或不合理的行為,或者沒有遵循應當的步驟。這可能令法庭延遲行動,或者暫緩發出收回房子的命令。

 

 

如果沒有特別複雜的法律上的理由,法官通常會即時作出裁決。如果你的案件較為複雜,法官可能會暫緩裁決,並作出指示下一步會怎樣做。