2016年6月
文／謝冠文（註冊財務策劃師）
翻譯／劉愛群
聆聽版 （由全人佳音網台提供)
◎地產──一種投資類別
相信在大部分人的成長過程中，父母都會主張盡快置業。其實這也很有道理：擁有安居之所，不用擔心隨時被業主逼遷。另一個好處是物業可能升值。
雖然房地產能給我們棲身之所，也能提供投資上的回報，但正如所有的投資，房價亦可能上升或下降。
零售物業–––是指家居或私人住宅。當你聽聞房價升值的消息，一般是指英國房價如何逐月或逐年上漲。自1973年起，英國全國建築協會每年都會公佈房價指數：http://www.nationwide.co.uk/about/house-price-index/headlines。
這些數字似乎顯示房子價格已有一段時間持續上漲。從1976第四季至2015年第四季，平均房價每年上漲7.8％。如果你在1976年買了一套房子，大多數人對這個升幅都會感到很滿意了。然而，剔除了通貨膨脹的影響，房價的增長實際上每年只有2.7％。換句話說，在此期間，一套房子的平均價格每年已經上漲了零售物價指數+2.7％，也算是不錯的回報。縱觀每年增長數字，升降的範圍頗為廣闊。分析通貨膨脹調整後的增幅，其中有兩年每年增長超過20％，但也有一年降了19％。如果考慮以房地產作為投資，這最高和最低增長率之間的39％差距，代表著一個非常不穩定的回報率。
◎購房出租
許多投資者都被這些過往的每年平均增長率所吸引。從「購房出租」所得的資本收益(Capital gains)，有別於你從自住物業價值變動的收益。如果房子是你的主要居所，在出售時因房價增值帶來的收益不需繳交資本利得稅。若是購買物業作為投資，則必須繳付資本利得稅，目前為18%或28%，視乎你的資本收益是否超過那年的免稅額（2016/7稅收年度是£11,100），而房價卻不能保證會否增值。
租金收入是人們購房出租的另一個因素，假如你所收的租金高過你擁有房子的代價，若房價上升，那麼除了資本收益之外，你可能會賺取額外的利潤。近期針對「購房出租」抵押貸款減免的稅制改革，減少了擁有物業的收益。主要受影響的是較高稅率(Higher Rate)和附加稅率(Additional Rate)納稅人。這些改變會在2017-2021年分階段實行，以便業主有時間相應地調整他們的投資組合。請瀏覽以下網址查看更多關於稅收改變的詳情：
https://www.gov.uk/government/publications/restricting-finance-cost-relief-forindividual-landlords
由於「購房出租」印花稅的提高，若在你的投資組合裡添置物業，現在也要付出較高的代價。除了「購房出租」以外，還有其他途徑可以作物業投資，各有其風險及回報，可以集中在英國或遍佈全球。
1.商業地產基金：投資者是基金單位持有人，基金可以擁有商場、辦公室、倉庫、酒店等。投資風險分散於較大數量的物業。這些基金通常不包括住宅物業，所以不受英國房價影響。
2.零售地產基金：類似商業地產基金，但專注於住宅物業。這類基金的資本收益稅率(CGT)低於個別地產的基金或股份，流動性較大，因你可以買賣個別單位或股權，比買賣房地產容易得多。
3.地產公司股票：與擁有個別股權一樣，具備所有相關的風險。地產公司負責買賣及管理物業、收取租金、在適當的時候向股東派發利潤。
4.房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）：讓人們投資於較昂貴的地產，這些都是實質的房地產，一般指商場、廠房或辦公室。就像擁有股票一般，必須繳付資本利得稅及按所收的股息繳交所得稅。
5.地產交易所買賣基金（Property Exchange-Traded Fund，簡稱ETF）：本質上說，這基金跟蹤上市房地產公司和房地產投資信託基金(REITs)所組成之指數的業績。其中一個例子是FTSEEPRA/NAREITUK指數（即根據金融時報股票交易所顯示的歐洲公共房地產協會及英國房地產投資基金協會的指數），該基金可能實際上並不擁有任何房地產。
在你直接或透過股票或資金投資於任何房產之前，應該慎重了解及調查。過往的回報數據並不能保證未來的業績，投資者必須考慮期限、流動性、風險、是否多元化、房地產的所在地及成本，而不是單看潛在的回報率。