葉謙信
本專欄曾探討過關於購買現樓和樓花的一些知識及項目。本期集中探討一些關於英國本地人常用的投資物業方法——舊樓翻新。
舊樓翻新，固名思義就是購買現有的物業，然後將其重新維修包裝，再以更好的價格出租或出售。
舊樓翻新增值例子
一間二手排屋（不需要在市中心或當旺的地段），附近的排屋市值£120,000，但這間排屋只需要£70,000（原因有很多，例如業主急放、需要大量裝修、空置了一段時間等），裝修只需£30,000就可以做到全屋翻新，市值提升至高於£120,000。
換而言之，投資者只需支付大約£100,000（不包含律師費及印花稅）就買了一間市值高於£120,000的物業；之後投資者再以銀行貸款方式70%再抵押按揭(Remortgage Using Current Market Value) £84,000。
換個角度，在正常買賣下，投資者需要支付£36,000首期，但現在只需要支付£16,000。因此，租金回報率會比正常買賣高一些，而因為已經翻新，樓價也會比一般同類的為高。
那麼好的舊樓翻新項目，為什麼沒有很多人選擇做呢？就讓我們一起來分析一下。
舊樓翻新項目必備條件
‧投資者要有充足的現金周轉（就算用高利息借貸購買都要以防萬一周轉不靈），所以一般年輕人士及打工仔，如果沒有儲蓄，是沒有可能做到的。
‧該物業要比附近的同類物業低三成以上的價錢，才有投資的價值及回報。但是市面上有很多同類型的競爭者，所以由分析到購買完成需要迅速地決定，不是每一個投資者都可以有如此的速度及膽量。何況這些物業可遇不可求，好的一定會有很多投資者競爭。例如是好區、租金高、交通方便的地段。
‧要有一定知識或一班可信靠的裝修師傅來斷定日後裝修的價錢，以便計算回報率及裝修時間。這是相當重要的，因為會大大影響到你日後的現金周轉及投資項目。
‧銀行貸款未必一帆風順：第一，需時及可能沒有想像中的貸款金額，因為銀行股價往往會以附近的區域成交價及租金回報來計算，所以要作出最壞打算，即銀行估價會低過市價；第二，該投資者不合資格做銀行貸款，例如沒有收入或收入偏低等等。所以購買之前要跟銀行溝通，看看是否有能力貸款。
‧一些舊的物業有不少隱藏問題，例如：漏水、外牆及屋頂有待維修、潮濕、煤氣及電線鋪排，甚至整棟房子的結構問題，所以購買之前一定要做足功夫，及找相關人士來判斷，不要只看價格就購買。
筆者在此呼籲，凡是投資都要量力而為，理性分析、有好的團隊支持，不明白就應多了解，切勿因一時貪心或方便而過早下決定。