葉謙信
本篇將分析一些樓宇買賣的行騙手法及真實經歷，期望讀者避免跌入陷阱。因為涉及敏感資料，有關項目將不點名。本期先談談買樓花（房屋預售）常見行騙方式。
（一）預支買方的訂金
通常賣方會要求買方在付訂金(Deposits)之後的28天之內，支付「大訂(Exchange)」，其餘到樓房完工時支付。一般的「大訂」約為房價的10%，但騙子賣家卻有可能要求高至80%的金額；而賣方在合約中可能有附加細節，提及可能用這些「大訂」支付某些費用，例如支付建築費、佣金、測量費等等。如果樓房項目不幸地「爛尾」，大多數的法律保障只能保障10-15%金額。其餘落入不明之處的金額，難以追討。
問題是既然如此，為何買方會願意支付超於平常的大額訂金呢？答案是，很多買方都不了解法律保障程度，僅僅是相信律師的意見，卻想不到律師也可能和賣方私下有協議。律師當然提前保障了自己之後的法律責任，所以買方是不可能提出任何訴訟的。
不論是小型或大型的發展商，他們運用的這類欺騙手法都有一些共通點︰
– 在完工之前要支付的「大訂」多於25%；
– 給中介人的佣金相當高 (6-10%)；
– 指定某一個律師而不容許買方有其他的選擇；
– 有相當吸引的配套，例如包租、若干年後回購或某種誇大的回報承諾等。
避免方法︰
買家應該選擇一些已經有資金證明來建築該物業的開發商，並有自由選擇律師。在訂金保障方面，要核實如何保障及追究責任。
（二）給第二債權人(Second Charge)
當支付的「大訂」多於25%時，賣方或律師為了讓買方安心，就會說買方擁有該項目某一些的債權，例如該地皮或該物業的債權，但卻沒有強調是第幾的債權人及其區別。
在現實的某一些項目，項目的第一債權人是一間私人機構。原因是該私人機構在某些程序上曾借貸予這個項目，所以需要第一債權人（注意：該私人機構是否真的曾經借貸也難以稽查）。
之後，當很多買方付出訂金時，這些訂金已經轉讓到不同的區域。當該項目要清盤時，首先得益的是第一債權人，他會得到這個項目的所有。而第二債權人往往一無所得，又或者只是在地契上的一個名銜。
第一債權人之後也可以繼續轉讓該項目。如此類推。筆者見過同一項目，竟可以轉售給不同債權人而一再重覆欺騙買方的金錢。
如何防備？
如果律師說，支付訂金後會給你債權作為保障，那你就要小心，仔細了解究竟自己是第一還是第二債權人，以及認清賠償項目等等；如果該項目需要借貸來興建，就要注意借貸的來源及條款。借貸的來源最好是銀行或大型借貸公司。
（三）包租及回購陷阱
包租只是一個給投資者放心，感覺少一點麻煩的選擇。 試想想，如果是好的物業，為何還要包租呢？筆者在此尚不分析包租的好壞，但要避免受騙，就得注意：
1）包租未必包括稅項和某一些項目；
2）包租的公司大多數不是發展商，而是一間新的包租管理公司。如果該管理公司破產，又或不支付包租的金錢，買方實在難以追討；
3）包租期結束後，物業狀況是否可以還原如初。
如何防備？
必須了解包租公司有什麼能力及保障，例如是否有政府的監管、是否有一筆流動資金來支付部分包租（通常是半年的資金）。
再回購方面又有什麼保證及資金證明，例如個人資產保值。
（四）按揭陷阱
很多中介為了吸納更多買家，往往宣傳說該樓花可以按揭貸款，特別是一些需要長時間完成的項目。中介通常會和買方簽一份合同，說明不論貸款是否成功，他們都不負其責。
在此情況，就要謹慎，因為在英國，貸款難度很高，尤其是對海外買家而言。只有幾家銀行可以做海外貸款服務，然而每一間按揭公司內部都有就各項目的既定限額，先到先得。因此，不久的將來會有很多買家做不成按揭，而迫不得已用現金購買或蝕「大訂」。
在此筆者呼籲，購買物業需要資料明確，切勿因一時貪念或衝動而後悔莫及。